Flexkantoor vs. huurovereenkomst in Amsterdam: contracten, voorwaarden, waarborgsommen en belasting (2026)

🇬🇧 Lees deze gids in het Engels

In Amsterdam bepaalt het contract bijna alles verder: de looptijd, de waarborgsom, wie de ruimte inricht en of u een lokale onderneming nodig heeft om te tekenen. Deze gids zet de drie contractvormen naast elkaar en behandelt vervolgens wat een bedrijf uit het buitenland geregeld moet hebben voordat het tekent. Flexibele ruimte wordt geprijsd per werkplek per maand; conventionele huurovereenkomsten worden geprijsd per vierkante meter per jaar. Beide zijn exclusief btw tegen 21%.

Bekijk de internationale markten van SquareFoot →

De drie contracten

Coworking of flexkantoor

Een dienstverleningsovereenkomst, geen huurovereenkomst, per maand of voor zes tot twaalf maanden met een opzegtermijn van één maand. Eén all-in tarief per werkplek dekt huur, servicekosten, nutsvoorzieningen, internet, schoonmaak, receptie en tegoeden voor vergaderruimtes; een waarborgsom van één tot twee maanden is gebruikelijk. Btw tegen 21% wordt toegevoegd.

Managed office

Twaalf tot zesendertig maanden voor een eigen verdieping die wordt ingericht en beheerd door de operator, geprijsd per werkplek of per maand.

Conventionele huurovereenkomst (huurovereenkomst kantoorruimte)

Kantoorruimte valt onder het lichtere regime van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (geen wettelijk verlengingsrecht, maar ontruimingsbescherming tot een jaar na het einde van de huurovereenkomst). De meeste huurovereenkomsten gebruiken het standaard ROZ-model: vijf jaar met verlengingsopties van vijf jaar, huur per vierkante meter per jaar die jaarlijks wordt geïndexeerd, servicekosten daarbovenop, een bankgarantie of waarborgsom van drie maanden huur plus btw, en de inrichting en opleveringsverplichting voor rekening van de huurder.

Naast elkaar

Opzetten als bedrijf vanuit het buitenland

• Een buitenlands bedrijf kan flexibele ruimte huren met zijn registratie-uittreksel en de ID van de ondertekenaar; langere looptijden van managed offices vereisen mogelijk een Nederlandse entiteit of een garantie.
• Het oprichten van een Nederlandse BV vereist een notaris en registratie bij het KVK-handelsregister; reken op één tot drie weken. Er is geen minimumkapitaal (€0,01 volstaat) en geen woonplaatsvereiste voor bestuurders, maar het bedrijf heeft wel een geregistreerd adres in Nederland nodig, dat operators verkopen als virtueel kantoor. Een buitenlands bedrijf kan in plaats daarvan ook een filiaal registreren bij de KVK.
• De 30%-regeling geeft kwalificerende buitenlandse werknemers een belastingvrije vergoeding over een deel van hun salaris, wat een van de redenen is waarom bedrijven zich in Amsterdam vestigen; het Netherlands Foreign Investment Agency helpt bij het proces.
• Btw tegen 21% is van toepassing op kantoorkosten en, waar de verhuurder heeft geopteerd (de norm voor kantoren), op huur; een in Nederland voor btw geregistreerd bedrijf kan deze terugvorderen.

Wie betaalt

• Flexibele ruimte: de operator betaalt de bemiddelaar wanneer een huurder tekent; de huurder betaalt niets en het tarief is hetzelfde als rechtstreeks afsluiten.
• Huurovereenkomsten: de verhuurder betaalt zijn verhuurmakelaar; de eigen adviseur van de huurder wordt betaald door de huurder, meestal een percentage van de huur van het eerste jaar.

SquareFoot voegt momenteel Amsterdamse operators toe; live aanbod voor Amsterdam verschijnt op de marktenpagina zodra het is verzameld. Gids geschreven door SquareFoot; laatst herzien oktober 2026.

Veelgestelde vragen

Is een flexkantoor in Amsterdam een huurovereenkomst?

Nee. Het is een licentie- of dienstverleningsovereenkomst voor een ingerichte ruimte met één maandelijks tarief, meestal één tot twaalf maanden en daarna doorlopend. Het biedt geen huurbescherming en geen inrichtingsverplichting, wat de afweging vormt ten opzichte van een conventionele huurovereenkomst.

Heb ik een Nederlands bedrijf nodig om een kantoor in Amsterdam te huren?

Niet voor flexibele ruimte, die een buitenlands bedrijf kan afnemen via een dienstverleningsovereenkomst. Een huurovereenkomst vereist meestal een Nederlandse BV of een geregistreerd filiaal; een BV oprichten duurt één tot drie weken en kent geen minimumkapitaal of woonplaatsvereiste voor bestuurders.

Wat is de ROZ-modelhuurovereenkomst?

De standaard kantoorhuurovereenkomst uitgegeven door de Nederlandse vastgoedraad en gebruikt door de meeste verhuurders: looptijden van vijf jaar met verlengingsopties van vijf jaar, jaarlijkse indexatie, servicekosten daarbovenop en een bankgarantie van drie maanden. Flexibele contracten vallen hierbuiten.

Gerelateerd: Hoe vindt u kantoorruimte in Amsterdam · Waar vestigt u een kantoor in Amsterdam · Internationale markten van SquareFoot · Kantoorruimte in het buitenland: alle steden

Ready to look? See live offices with prices in your city →