Flexibles Büro vs. Mietvertrag in München: Verträge, Laufzeiten, Kautionen und Steuern (2026)

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In München entscheidet der Vertrag über fast alles Weitere: die Laufzeit, die Kaution, wer den Ausbau übernimmt und ob eine lokale Gesellschaft zur Unterzeichnung nötig ist. Dieser Leitfaden stellt die drei Vertragsformen nebeneinander und erläutert anschließend, was ein Unternehmen aus dem Ausland vor der Unterschrift klären muss. Flexible Flächen werden pro Arbeitsplatz pro Monat angeboten; klassische Mietverträge werden pro Quadratmeter pro Monat als Kaltmiete angegeben, vor Nebenkosten und Umsatzsteuer von 19%.

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Die drei Vertragsformen

Coworking oder Business Center

Ein Nutzungsvertrag oder Dienstleistungsvertrag (usage or service agreement), kein Mietvertrag, monatlich oder für sechs bis zwölf Monate mit einer Kündigungsfrist von einem Monat. Eine All-in-Pauschale pro Arbeitsplatz deckt Miete, Nebenkosten, Betriebskosten, Internet, Reinigung, Empfang und Guthaben für Besprechungsräume ab; eine Kaution von ein bis zwei Monaten ist üblich. Umsatzsteuer von 19% kommt hinzu.

Managed Office

Zwölf bis sechsunddreißig Monate für eine eigene Etage, die vom Betreiber ausgebaut und geführt wird, abgerechnet pro Arbeitsplatz oder pro Monat, für Teams ab zwanzig Personen.

Gewerbemietvertrag (commercial lease)

Üblicherweise fünf Jahre für zentral gelegene Büros, bei größeren Flächen oft fünf bis zehn Jahre, mit Verlängerungsoptionen. Die Miete wird pro Quadratmeter pro Monat als Kaltmiete angegeben, zuzüglich Nebenkosten und Umsatzsteuer von 19%, sofern der Vermieter optiert hat. Eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten, meist als Bankbürgschaft, ist Standard, ebenso wie Indexklauseln und eine Rückbauverpflichtung zum Vertragsende. Ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr muss dem Schriftformerfordernis des §550 BGB genügen.

Im Vergleich

Gründung als Unternehmen aus dem Ausland

• Ein ausländisches Unternehmen kann flexible Flächen mit seinem Handelsregisterauszug und dem Ausweis des Unterzeichners anmieten; längere Laufzeiten bei Managed Offices erfordern oft eine deutsche Gesellschaft oder eine Bürgschaft.
• Die Gründung einer GmbH erfordert 25.000 € Stammkapital (zur Hälfte eingezahlt) sowie eine notarielle Beurkundung, anschließend die Eintragung im Handelsregister beim Münchner Amtsgericht und eine Gewerbeanmeldung bei der Stadt; eine UG (haftungsbeschränkt) kann bereits ab 1 € gegründet werden. Rechnen Sie mit zwei bis sechs Wochen. Das Unternehmen benötigt eine ladungsfähige Anschrift in Deutschland; Virtual-Office-Angebote von Betreibern können diese bereitstellen, sofern sie die Zustellung von Dokumenten akzeptieren. Für den Geschäftsführer besteht keine Residenzpflicht.
• Jede auf den deutschen Markt ausgerichtete Website benötigt ein Impressum mit den eingetragenen Unternehmensdaten; die Büroadresse genügt in der Regel.
• Umsatzsteuer von 19% gilt für Bürogebühren sowie, sofern der Vermieter optiert hat, für die Miete; ein umsatzsteuerlich registriertes Unternehmen in Deutschland kann sie als Vorsteuer geltend machen.

Wer zahlt

• Flexible Flächen: Der Betreiber zahlt dem Vermittler, sobald ein Mieter unterschreibt; der Mieter zahlt nichts, und der Preis entspricht dem einer Direktanmietung.
• Mietverträge: Die Maklerprovision bei Gewerbeflächen ist Verhandlungssache und wird in München üblicherweise vom Mieter getragen, oft in Höhe von ein bis drei Monatsnettomieten; die im Wohnbereich geltende Regel, dass derjenige zahlt, der den Makler beauftragt, gilt für Büroflächen nicht.

SquareFoot nimmt derzeit Betreiber in München auf; aktuelle Angebote für München erscheinen auf der Marktübersichtsseite, sobald sie erfasst sind. Leitfaden erstellt von SquareFoot; zuletzt überprüft im Oktober 2026.

Häufig gestellte Fragen

Ist ein Flexible Office in München ein Mietvertrag?

Nein. Es handelt sich um eine Lizenz- oder Dienstleistungsvereinbarung für einen eingerichteten Raum mit einer monatlichen Pauschale, in der Regel ein bis zwölf Monate und danach verlängerbar. Sie bietet keinen Bestandsschutz und keine Ausbauverpflichtung, was den Gegenpol zu einem klassischen Mietvertrag darstellt.

Benötige ich eine deutsche Gesellschaft, um in München ein Büro zu mieten?

Nicht für flexible Flächen, die ein ausländisches Unternehmen über eine Nutzungsvereinbarung anmieten kann. Ein Gewerbemietvertrag erfordert in der Regel eine deutsche Gesellschaft; eine GmbH oder UG benötigt zwei bis sechs Wochen zur Eintragung und eine eingetragene Adresse.

Warum ist München teurer als Berlin?

Unternehmenszentralen, geringer Leerstand und ein begrenztes Zentrum. Dasselbe Team zahlt für eine Adresse innerhalb des Altstadtrings deutlich mehr als in Berlin Mitte, weshalb Flexible Offices in Stadtvierteln wie Werksviertel und Arnulfpark schnell gewachsen sind.

Weiterführend: Wie man Büroflächen in München findet · Wo man ein Büro in München platziert · SquareFoots internationale Märkte · Büroflächen im Ausland: alle Städte

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