Es gibt drei Wege in ein Büro in Berlin, und sie dauern zwischen einer Woche und einem halben Jahr. Ein flexibles Büro ist ein eingerichteter Raum mit kurzer Lizenz und einer monatlichen Pauschale. Ein Managed Office ist eine ganze Etage, die ein Betreiber für Sie ausbaut, mit einer Vereinbarung über ein bis drei Jahre. Ein klassischer Mietvertrag ist der lange Weg: eigener Innenausbau, eigener Vertrag, Laufzeit in Jahren gemessen. Welcher Weg passt, hängt von der Mitarbeiterzahl, der gewünschten Bindungsdauer und davon ab, ob Sie bereits eine Gesellschaft im Land haben. Dieser Leitfaden zeigt, wer die Akteure sind, wer zahlt und was jeder Weg beinhaltet. Berlin ist Deutschlands Startup-Hauptstadt und sein günstigster großer Bürostandort, mit einer Coworking-Kultur, die älter ist als die globalen Ketten (betahaus und St. Oberholz eröffneten, bevor es WeWork gab). Mindspace und Design Offices führen das Serviced-Office-Segment an; Unicorn und Satellite Office sind die aus Berlin stammenden Ketten.
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Betreiber besitzen oder führen die flexiblen Gebäude und verkaufen Schreibtische und Büros direkt: Mindspace, Design Offices, WeWork, IWG (Regus, Spaces, Signature), Unicorn Workspaces, Satellite Office, betahaus, St. Oberholz, Scaling Spaces, WorkRepublic, ecos office center. Flex-Makler und Marktplätze listen mehrere Betreiber an einem Ort: Instant Offices, Coworker, Workthere und SquareFoot. Vermietungsmakler und Mietervertreter kümmern sich um klassische Flächen: JLL, CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, BNP Paribas Real Estate, Savills, Engel & Völkers Commercial. Die meisten Berliner Betreiber nennen Preise erst auf Anfrage, statt sie zu veröffentlichen; SquareFoot zeigt die veröffentlichten Preise an und fragt beim Betreiber nach den übrigen.
Wer zahlt
Flexible Flächen: Der Betreiber zahlt dem Vermittler, sobald ein Mieter unterschreibt; der Mieter zahlt nichts, und der Preis entspricht dem einer Direktbuchung.
Mietverträge: Die Maklerprovision bei Gewerbeflächen ist Verhandlungssache; in Berlin trägt sie üblicherweise der Mieter, oft im Bereich von ein bis drei Nettomonatsmieten, da die für Wohnraum geltende Regel, nach der derjenige zahlt, der den Makler beauftragt, bei Büroflächen nicht gilt.
Die drei Wege hinein – und wie lange jeder dauert
Weg
Was geschieht
Flexibles Büro
Ein bis zwei Wochen. Eine Nutzungsvereinbarung, ein eingerichteter Raum, meist sofortiger Start.
Managed Office
Vier bis zwölf Wochen für eine in sich geschlossene Etage, die der Betreiber ausbaut und betreibt, mit einer Vereinbarung über ein bis drei Jahre.
Gewerbemietvertrag
Drei bis sechs Monate: Angebot, Mietvertragsverhandlung, die dem Schriftformerfordernis genügen muss, eigener Innenausbau und eine Laufzeit von drei bis fünf Jahren oder länger mit Optionen.
Was Sie bereithalten sollten
Ein ausländisches Unternehmen kann flexible Flächen mit seinem Handelsregisterauszug und dem Ausweis des Unterzeichnenden anmieten; längere Laufzeiten bei Managed Offices erfordern womöglich eine deutsche Gesellschaft oder eine Bürgschaft.
Die Gründung einer GmbH erfordert 25.000 € Stammkapital (zur Hälfte eingezahlt) und eine notarielle Urkunde, anschließend die Eintragung ins Handelsregister und eine Gewerbeanmeldung beim zuständigen Amt; eine UG (haftungsbeschränkt) startet ab 1 €. Rechnen Sie mit zwei bis sechs Wochen. Das Unternehmen benötigt eine ladungsfähige Anschrift, eine eingetragene Adresse, an der Dokumente zugestellt werden können; die virtuellen Büroprodukte der Betreiber können diese bereitstellen, prüfen Sie aber, ob der Betreiber die Zustellung von Dokumenten akzeptiert. Für den Geschäftsführer besteht keine Residenzpflicht.
Wo SquareFoot ins Bild kommt
SquareFoot ist in Berlin ein Marktplatz, kein Makler. Die Plattform listet die veröffentlichten Center und Preise der Betreiber an einem Ort, erlaubt eine Vorauswahl und die Anfrage einer Besichtigung und leitet die Anfrage an den Betreiber oder einen lokalen Partner weiter, der Verfügbarkeit und den genauen Preis bestätigt. Der Mieter zahlt nichts; der Betreiber zahlt dem Vermittler, sobald ein Vertrag unterschrieben wird. Flexible Flächen werden pro Arbeitsplatz pro Monat angegeben; klassische Mietverträge werden pro Quadratmeter pro Monat als Nettokaltmiete angegeben, vor Nebenkosten und 19 % Mehrwertsteuer.
SquareFoot listet 31 flexible Bürocenter in Berlin von 3 Betreibern, zusammengestellt im Oktober 2026 aus den eigenen veröffentlichten Seiten der Betreiber. Leitfaden verfasst von SquareFoot; zuletzt überprüft im Oktober 2026.
Häufig gestellte Fragen
Wie lange dauert es, ein Büro in Berlin zu bekommen?
Flexibles Büro: Ein bis zwei Wochen. Managed Office: Vier bis zwölf Wochen für eine in sich geschlossene Etage, die der Betreiber ausbaut und betreibt, mit einer Vereinbarung über ein bis drei Jahre. Gewerbemietvertrag: Drei bis sechs Monate: Angebot, Mietvertragsverhandlung, die dem Schriftformerfordernis genügen muss, eigener Innenausbau und eine Laufzeit von drei bis fünf Jahren oder länger mit Optionen.
Zahle ich einen Makler, um ein Büro in Berlin zu finden?
Flexible Flächen: Der Betreiber zahlt dem Vermittler, sobald ein Mieter unterschreibt; der Mieter zahlt nichts, und der Preis entspricht dem einer Direktbuchung.
Benötige ich ein deutsches Unternehmen, um ein Büro in Berlin zu mieten?
Für flexible Flächen nicht, die ein ausländisches Unternehmen über eine Nutzungsvereinbarung mieten kann. Ein klassischer Mietvertrag erfordert in der Regel eine deutsche Gesellschaft; eine GmbH oder UG benötigt zwei bis sechs Wochen zur Registrierung und eine eingetragene Adresse, die ein virtuelles Büroprodukt eines Betreibers bereitstellen kann.
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# Cosa si firma davvero per un ufficio a Milano: licenza flessibile, accordo di ufficio gestito e contratto di locazione tradizionale Chi arriva a Milano per aprire o ampliare una sede si trova davanti a tre strade diverse, e la scelta non è solo una questione di budget: cambiano la durata dell'impegno, il deposito cauzionale richiesto, il trattamento fiscale e la mole di documentazione da presentare — un aspetto che pesa particolarmente per le società straniere. ## La licenza flessibile (uffici arredati / coworking) È la formula più snella: si firma un accordo di licenza d'uso, non un vero e proprio contratto di locazione. I termini sono brevi — spesso mese per mese o con impegni di pochi mesi — e il deposito cauzionale è contenuto, in genere equivalente a uno o due mesi di canone. Per una società estera appena costituita in Italia, o in attesa di completare l'iscrizione al Registro delle Imprese, è spesso l'unica opzione praticabile nel breve termine, perché gli operatori di uffici arredati richiedono documentazione minima: un documento d'identità, i dati della società (anche se la costituzione è recente) e il pagamento anticipato. ## L'accordo di ufficio gestito (managed office) Qui il rapporto si fa più strutturato, pur restando più flessibile di un contratto di locazione classico. L'operatore gestisce lo spazio per conto del cliente, personalizzandolo secondo le esigenze aziendali, ma l'impegno contrattuale è generalmente di uno o tre anni. Il deposito cauzionale sale di conseguenza, spesso a tre mesi di canone, e la documentazione richiesta si avvicina a quella di una locazione tradizionale: visura camerale, bilanci recenti, talvolta una fideiussione bancaria a garanzia. ## Il contratto di locazione tradizionale È l'impegno più lungo e formale: tipicamente sei più sei anni per uso commerciale, con clausole di recesso anticipato da negoziare attentamente. Il deposito cauzionale può arrivare a sei mesi di canone, e la due diligence richiesta è completa — bilanci certificati, referenze bancarie, spesso una garanzia della casa madre per le filiali straniere. Il trattamento fiscale (IVA, imposta di registro) va verificato con un consulente locale, poiché le regole cambiano a seconda della natura del locatore e della durata del contratto.
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Il mercato degli uffici di Milano spiegato per un'azienda che non ha mai affittato qui prima d'ora: gli operatori e i broker, chi paga chi, i tre percorsi d'ingresso e quanto tempo richiede ciascuno. SquareFoot sta aggiungendo operatori di Milano in questo momento; gli annunci in tempo reale per Milano appariranno nella pagina dei mercati man mano che vengono raccolti.
