Es gibt drei Wege in ein Büro in München, und sie dauern zwischen einer Woche und einem halben Jahr. Ein flexibles Büro ist ein eingerichteter Raum mit kurzer Nutzungsvereinbarung und einer monatlichen Pauschale. Ein Managed Office ist eine ganze Etage, die ein Betreiber für Sie ausbaut, mit einer Vereinbarung über ein bis drei Jahre. Ein klassischer Mietvertrag ist der lange Weg: eigener Ausbau, eigener Vertrag und eine Laufzeit, die in Jahren gemessen wird. Welcher Weg passt, hängt von der Mitarbeiterzahl ab, davon, wie lange Sie sich binden möchten, und davon, ob Sie bereits eine Gesellschaft im Land haben. Dieser Leitfaden beschreibt, wer die Akteure sind, wer zahlt und was jeder Weg konkret bedeutet. München ist Deutschlands teuerster Büromarkt und die Heimat von Design Offices, dem größten flexiblen Betreiber des Landes. Die Nachfrage kommt von Konzernzentralen (BMW, Siemens, Allianz, Munich Re), deren Zulieferern und den Tech-Unternehmen, die sich um sie herum ansiedeln, sodass sich das flexible Angebot eher in Richtung Serviced Offices für professionelle Teams als in Richtung offenes Coworking entwickelt.
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Betreiber besitzen oder führen die flexiblen Gebäude und verkaufen Arbeitsplätze und Büros direkt: Design Offices, IWG (Regus, Spaces, Signature), WeWork, Mindspace, Satellite Office, WorkRepublic, ecos office center, Impact Hub Munich, Combinat 56. Flex-Broker und Marktplätze listen mehrere Betreiber an einem Ort: Instant Offices, Coworker, Workthere und SquareFoot. Vermietungsmakler und Mietervertreter kümmern sich um klassische Flächen: JLL, CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, BNP Paribas Real Estate, Savills, Engel & Völkers Commercial. Betreiber in München nennen Preise meist erst auf Anfrage; SquareFoot zeigt veröffentlichte Preise, sofern vorhanden, und fragt beim Betreiber nach dem Rest.
Wer zahlt
Flexible Flächen: Der Betreiber zahlt den Vermittler, sobald ein Mieter unterschreibt; der Mieter zahlt nichts, und der Preis entspricht dem direkten Abschluss.
Mietverträge: Die Maklerprovision bei Gewerbeflächen ist Verhandlungssache und wird in München häufig vom Mieter getragen, oft in Höhe von ein bis drei Monatsnettomieten; die Regel bei Wohnimmobilien, wonach derjenige zahlt, der den Makler beauftragt, gilt für Büros nicht.
Die drei Wege hinein – und wie lange jeder dauert
Weg
Was passiert
Büro auf Zeit
Ein bis zwei Wochen. Eine Nutzungsvereinbarung, ein eingerichteter Raum, in der Regel sofortiger Start.
Managed Office
Vier bis zwölf Wochen für eine in sich geschlossene Etage, die der Betreiber ausbaut und betreibt, mit einer Vereinbarung über ein bis drei Jahre.
Gewerbemietvertrag
Drei bis sechs Monate: Angebot, ein Mietvertrag, der dem Schriftformerfordernis genügt, eigener Ausbau und eine Laufzeit von fünf Jahren oder mehr mit Optionen. Der Leerstand im Zentrum ist niedrig, daher dauert die Suche länger als in Berlin.
Was Sie bereithalten sollten
Ein ausländisches Unternehmen kann flexible Flächen mit seinem Registerauszug und dem Ausweis des Unterzeichners anmieten; bei längeren Managed-Office-Laufzeiten kann eine deutsche Gesellschaft oder eine Bürgschaft verlangt werden.
Die Gründung einer GmbH erfordert 25.000 € Stammkapital (zur Hälfte eingezahlt) und eine notarielle Beurkundung, anschließend die Eintragung ins Handelsregister beim Münchner Amtsgericht und eine Gewerbeanmeldung bei der Stadt; eine UG (haftungsbeschränkt) startet bereits ab 1 €. Rechnen Sie mit zwei bis sechs Wochen. Das Unternehmen benötigt eine ladungsfähige Anschrift in Deutschland; virtuelle Büroprodukte der Betreiber können diese bereitstellen, sofern sie die Zustellung von Dokumenten akzeptieren. Für den Geschäftsführer besteht keine Residenzpflicht.
Wo SquareFoot ins Bild passt
SquareFoot ist in München ein Marktplatz, kein Makler. Es sammelt die veröffentlichten Center und Preise der Betreiber an einem Ort, lässt Sie eine Shortlist erstellen und eine Besichtigung anfragen und leitet die Anfrage an den Betreiber oder einen lokalen Partner weiter, der Verfügbarkeit und den genauen Preis bestätigt. Der Mieter zahlt nichts; der Betreiber zahlt den Vermittler, sobald ein Vertrag unterschrieben wird. Flexible Flächen werden pro Arbeitsplatz pro Monat angegeben; klassische Mietverträge werden pro Quadratmeter pro Monat als Kaltmiete angegeben, vor Nebenkosten und zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer.
SquareFoot nimmt derzeit Münchner Betreiber auf; aktuelle Angebote für München werden auf der Marktseite erscheinen, sobald sie erfasst sind. Leitfaden erstellt von SquareFoot; zuletzt überprüft im Oktober 2026.
Häufig gestellte Fragen
Wie lange dauert es, ein Büro in München zu bekommen?
Büro auf Zeit: Ein bis zwei Wochen. Managed Office: Vier bis zwölf Wochen für eine in sich geschlossene Etage, die der Betreiber ausbaut und betreibt, mit einer Vereinbarung über ein bis drei Jahre. Gewerbemietvertrag: Drei bis sechs Monate: Angebot, ein Mietvertrag, der dem Schriftformerfordernis genügt, eigener Ausbau und eine Laufzeit von fünf Jahren oder mehr mit Optionen.
Zahle ich einen Makler, um ein Büro in München zu finden?
Flexible Flächen: Der Betreiber zahlt den Vermittler, sobald ein Mieter unterschreibt; der Mieter zahlt nichts, und der Preis entspricht dem direkten Abschluss.
Brauche ich eine deutsche Gesellschaft, um ein Büro in München zu mieten?
Nicht für flexible Flächen, die ein ausländisches Unternehmen mit einer Nutzungsvereinbarung anmieten kann. Ein klassischer Mietvertrag erfordert in der Regel eine deutsche Gesellschaft; eine GmbH oder UG benötigt zwei bis sechs Wochen zur Eintragung und eine eingetragene Anschrift.
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# Cosa si firma davvero per un ufficio a Milano: licenza flessibile, accordo di ufficio gestito e contratto di locazione tradizionale Chi arriva a Milano per aprire o ampliare una sede si trova davanti a tre strade diverse, e la scelta non è solo una questione di budget: cambiano la durata dell'impegno, il deposito cauzionale richiesto, il trattamento fiscale e la mole di documentazione da presentare — un aspetto che pesa particolarmente per le società straniere. ## La licenza flessibile (uffici arredati / coworking) È la formula più snella: si firma un accordo di licenza d'uso, non un vero e proprio contratto di locazione. I termini sono brevi — spesso mese per mese o con impegni di pochi mesi — e il deposito cauzionale è contenuto, in genere equivalente a uno o due mesi di canone. Per una società estera appena costituita in Italia, o in attesa di completare l'iscrizione al Registro delle Imprese, è spesso l'unica opzione praticabile nel breve termine, perché gli operatori di uffici arredati richiedono documentazione minima: un documento d'identità, i dati della società (anche se la costituzione è recente) e il pagamento anticipato. ## L'accordo di ufficio gestito (managed office) Qui il rapporto si fa più strutturato, pur restando più flessibile di un contratto di locazione classico. L'operatore gestisce lo spazio per conto del cliente, personalizzandolo secondo le esigenze aziendali, ma l'impegno contrattuale è generalmente di uno o tre anni. Il deposito cauzionale sale di conseguenza, spesso a tre mesi di canone, e la documentazione richiesta si avvicina a quella di una locazione tradizionale: visura camerale, bilanci recenti, talvolta una fideiussione bancaria a garanzia. ## Il contratto di locazione tradizionale È l'impegno più lungo e formale: tipicamente sei più sei anni per uso commerciale, con clausole di recesso anticipato da negoziare attentamente. Il deposito cauzionale può arrivare a sei mesi di canone, e la due diligence richiesta è completa — bilanci certificati, referenze bancarie, spesso una garanzia della casa madre per le filiali straniere. Il trattamento fiscale (IVA, imposta di registro) va verificato con un consulente locale, poiché le regole cambiano a seconda della natura del locatore e della durata del contratto.
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Il mercato degli uffici di Milano spiegato per un'azienda che non ha mai affittato qui prima d'ora: gli operatori e i broker, chi paga chi, i tre percorsi d'ingresso e quanto tempo richiede ciascuno. SquareFoot sta aggiungendo operatori di Milano in questo momento; gli annunci in tempo reale per Milano appariranno nella pagina dei mercati man mano che vengono raccolti.
