Flexibles Büro vs. Mietvertrag in Frankfurt: Verträge, Laufzeiten, Kautionen und Steuern (2026)

🇬🇧 Diesen Leitfaden auf Englisch lesen

In Frankfurt entscheidet der Vertrag über fast alles andere: die Laufzeit, die Kaution, wer den Ausbau übernimmt und ob eine lokale Gesellschaft unterschreiben muss. Dieser Leitfaden stellt die drei Vertragsformen nebeneinander und zeigt dann, was ein Unternehmen aus dem Ausland vor der Unterschrift geregelt haben muss. Flexible Flächen werden pro Arbeitsplatz pro Monat angeboten; klassische Mietverträge werden pro Quadratmeter pro Monat als Kaltmiete angegeben, zuzüglich Nebenkosten und 19% Mehrwertsteuer.

SquareFoots internationale Märkte ansehen →

Die drei Vertragsformen

Coworking oder Business Center

Ein Nutzungsvertrag oder Dienstleistungsvertrag, kein Mietvertrag, monatlich oder für sechs bis zwölf Monate mit einer Kündigungsfrist von einem Monat. Eine Pauschale pro Arbeitsplatz deckt Miete, Nebenkosten, Betriebskosten, Internet, Reinigung, Empfang und Meetingraum-Kontingente ab; eine Kaution von ein bis zwei Monaten ist üblich. Umsatzsteuer in Höhe von 19% wird hinzugerechnet.

Managed Office

Zwölf bis sechsunddreißig Monate für eine komplette, vom Betreiber ausgebaute und geführte Etage, abgerechnet pro Arbeitsplatz oder pro Monat, für Teams ab zwanzig Personen.

Gewerbemietvertrag (klassischer Mietvertrag)

Typischerweise fünf bis zehn Jahre mit Verlängerungsoptionen, Miete pro Quadratmeter pro Monat als Kaltmiete zuzüglich Nebenkosten und 19% Umsatzsteuer, sofern der Vermieter optiert hat. Eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten als Bankbürgschaft ist Standard, mit Indexklauseln und einer Rückbauverpflichtung zum Vertragsende. Ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr muss dem Schriftformerfordernis des §550 BGB genügen.

Im Vergleich

Gründung als Unternehmen aus dem Ausland

• Ein ausländisches Unternehmen kann flexible Flächen mit seinem Handelsregisterauszug und dem Ausweis des Unterzeichners anmieten; bei längeren Managed-Office-Laufzeiten kann eine deutsche Gesellschaft oder eine Bürgschaft verlangt werden.
• Die Gründung einer GmbH erfordert 25.000 € Stammkapital (zur Hälfte eingezahlt) sowie eine notarielle Beurkundung, danach die Eintragung ins Handelsregister und eine Gewerbeanmeldung bei der Stadt; eine UG ist bereits ab 1 € möglich. Rechnen Sie mit zwei bis sechs Wochen. Das Unternehmen benötigt eine ladungsfähige Anschrift in Deutschland; Virtual-Office-Angebote von Betreibern können diese bereitstellen, sofern sie die Zustellung von Dokumenten annehmen. Regulierte Finanzunternehmen benötigen zusätzlich eine BaFin-Zulassung, bevor sie tätig werden dürfen.
• Jede auf den deutschen Markt ausgerichtete Website benötigt ein Impressum mit den eingetragenen Unternehmensdaten.
• Umsatzsteuer in Höhe von 19% fällt auf Bürogebühren an sowie, sofern der Vermieter optiert hat, auf die Miete; ein in Deutschland umsatzsteuerlich registriertes Unternehmen kann sie als Vorsteuer geltend machen.

Wer zahlt

• Flexible Flächen: Der Betreiber zahlt dem Vermittler, wenn ein Mieter unterschreibt; der Mieter zahlt nichts, und der Preis ist derselbe wie bei direkter Anmietung.
• Mietverträge: Die Maklerprovision bei Gewerbeflächen ist Verhandlungssache und wird üblicherweise vom Mieter getragen, oft in Höhe von ein bis drei Nettomonatsmieten; die Regelung für Wohnraum gilt für Büroflächen nicht.

SquareFoot nimmt derzeit Frankfurter Betreiber auf; aktuelle Angebote für Frankfurt erscheinen auf der Marktübersichtsseite, sobald sie erfasst sind. Leitfaden erstellt von SquareFoot; zuletzt überprüft im Oktober 2026.

Häufig gestellte Fragen

Ist ein flexibles Büro in Frankfurt ein Mietvertrag?

Nein. Es handelt sich um eine Lizenz- oder Dienstleistungsvereinbarung für einen eingerichteten Raum mit einer monatlichen Pauschale, üblicherweise ein bis zwölf Monate und danach rollierend. Sie bietet keinen Bestandsschutz und keine Ausbauverpflichtung, was den Kompromiss gegenüber einem klassischen Mietvertrag darstellt.

Brauche ich eine deutsche Gesellschaft, um ein Büro in Frankfurt zu mieten?

Für flexible Flächen nicht, da ein ausländisches Unternehmen diese über eine Nutzungsvereinbarung anmieten kann. Ein klassischer Mietvertrag erfordert in der Regel eine deutsche Gesellschaft; regulierte Finanzunternehmen benötigen zudem eine BaFin-Zulassung, bevor sie tätig werden dürfen.

Warum ziehen Unternehmen nach Eschborn?

Eschborn, gleich außerhalb der Frankfurter Stadtgrenze, hat einen niedrigeren Gewerbesteuerhebesatz als Frankfurt, was für ein profitables Unternehmen mit vielen Mitarbeitern die zentrale Adresse aufwiegen kann. Flexible Büros dort sind entsprechend günstiger.

Verwandte Artikel: How to find office space in Frankfurt · Where to put an office in Frankfurt · SquareFoot international markets · Office space abroad: all cities

Ready to look? See live offices with prices in your city →