In Frankfurt entscheidet der Vertrag über fast alles andere: die Laufzeit, die Kaution, wer den Ausbau übernimmt und ob eine lokale Gesellschaft unterschreiben muss. Dieser Leitfaden stellt die drei Vertragsformen nebeneinander und zeigt dann, was ein Unternehmen aus dem Ausland vor der Unterschrift geregelt haben muss. Flexible Flächen werden pro Arbeitsplatz pro Monat angeboten; klassische Mietverträge werden pro Quadratmeter pro Monat als Kaltmiete angegeben, zuzüglich Nebenkosten und 19% Mehrwertsteuer.
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Ein Nutzungsvertrag oder Dienstleistungsvertrag, kein Mietvertrag, monatlich oder für sechs bis zwölf Monate mit einer Kündigungsfrist von einem Monat. Eine Pauschale pro Arbeitsplatz deckt Miete, Nebenkosten, Betriebskosten, Internet, Reinigung, Empfang und Meetingraum-Kontingente ab; eine Kaution von ein bis zwei Monaten ist üblich. Umsatzsteuer in Höhe von 19% wird hinzugerechnet.
Managed Office
Zwölf bis sechsunddreißig Monate für eine komplette, vom Betreiber ausgebaute und geführte Etage, abgerechnet pro Arbeitsplatz oder pro Monat, für Teams ab zwanzig Personen.
Gewerbemietvertrag (klassischer Mietvertrag)
Typischerweise fünf bis zehn Jahre mit Verlängerungsoptionen, Miete pro Quadratmeter pro Monat als Kaltmiete zuzüglich Nebenkosten und 19% Umsatzsteuer, sofern der Vermieter optiert hat. Eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten als Bankbürgschaft ist Standard, mit Indexklauseln und einer Rückbauverpflichtung zum Vertragsende. Ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr muss dem Schriftformerfordernis des §550 BGB genügen.
Im Vergleich
Flexibles Büro
Managed Office
Klassischer Mietvertrag
Vertrag
Lizenz oder Mitgliedschaft
Betreibervereinbarung
Mietvertrag
Laufzeit
1–12 Monate, danach rollierend
12–36 Monate
Mehrere Jahre, mit Sonderkündigungsrecht sofern vereinbart
Ein ausländisches Unternehmen kann flexible Flächen mit seinem Handelsregisterauszug und dem Ausweis des Unterzeichners anmieten; bei längeren Managed-Office-Laufzeiten kann eine deutsche Gesellschaft oder eine Bürgschaft verlangt werden.
Die Gründung einer GmbH erfordert 25.000 € Stammkapital (zur Hälfte eingezahlt) sowie eine notarielle Beurkundung, danach die Eintragung ins Handelsregister und eine Gewerbeanmeldung bei der Stadt; eine UG ist bereits ab 1 € möglich. Rechnen Sie mit zwei bis sechs Wochen. Das Unternehmen benötigt eine ladungsfähige Anschrift in Deutschland; Virtual-Office-Angebote von Betreibern können diese bereitstellen, sofern sie die Zustellung von Dokumenten annehmen. Regulierte Finanzunternehmen benötigen zusätzlich eine BaFin-Zulassung, bevor sie tätig werden dürfen.
Jede auf den deutschen Markt ausgerichtete Website benötigt ein Impressum mit den eingetragenen Unternehmensdaten.
Umsatzsteuer in Höhe von 19% fällt auf Bürogebühren an sowie, sofern der Vermieter optiert hat, auf die Miete; ein in Deutschland umsatzsteuerlich registriertes Unternehmen kann sie als Vorsteuer geltend machen.
Wer zahlt
Flexible Flächen: Der Betreiber zahlt dem Vermittler, wenn ein Mieter unterschreibt; der Mieter zahlt nichts, und der Preis ist derselbe wie bei direkter Anmietung.
Mietverträge: Die Maklerprovision bei Gewerbeflächen ist Verhandlungssache und wird üblicherweise vom Mieter getragen, oft in Höhe von ein bis drei Nettomonatsmieten; die Regelung für Wohnraum gilt für Büroflächen nicht.
SquareFoot nimmt derzeit Frankfurter Betreiber auf; aktuelle Angebote für Frankfurt erscheinen auf der Marktübersichtsseite, sobald sie erfasst sind. Leitfaden erstellt von SquareFoot; zuletzt überprüft im Oktober 2026.
Häufig gestellte Fragen
Ist ein flexibles Büro in Frankfurt ein Mietvertrag?
Nein. Es handelt sich um eine Lizenz- oder Dienstleistungsvereinbarung für einen eingerichteten Raum mit einer monatlichen Pauschale, üblicherweise ein bis zwölf Monate und danach rollierend. Sie bietet keinen Bestandsschutz und keine Ausbauverpflichtung, was den Kompromiss gegenüber einem klassischen Mietvertrag darstellt.
Brauche ich eine deutsche Gesellschaft, um ein Büro in Frankfurt zu mieten?
Für flexible Flächen nicht, da ein ausländisches Unternehmen diese über eine Nutzungsvereinbarung anmieten kann. Ein klassischer Mietvertrag erfordert in der Regel eine deutsche Gesellschaft; regulierte Finanzunternehmen benötigen zudem eine BaFin-Zulassung, bevor sie tätig werden dürfen.
Warum ziehen Unternehmen nach Eschborn?
Eschborn, gleich außerhalb der Frankfurter Stadtgrenze, hat einen niedrigeren Gewerbesteuerhebesatz als Frankfurt, was für ein profitables Unternehmen mit vielen Mitarbeitern die zentrale Adresse aufwiegen kann. Flexible Büros dort sind entsprechend günstiger.
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# Cosa si firma davvero per un ufficio a Milano: licenza flessibile, accordo di ufficio gestito e contratto di locazione tradizionale Chi arriva a Milano per aprire o ampliare una sede si trova davanti a tre strade diverse, e la scelta non è solo una questione di budget: cambiano la durata dell'impegno, il deposito cauzionale richiesto, il trattamento fiscale e la mole di documentazione da presentare — un aspetto che pesa particolarmente per le società straniere. ## La licenza flessibile (uffici arredati / coworking) È la formula più snella: si firma un accordo di licenza d'uso, non un vero e proprio contratto di locazione. I termini sono brevi — spesso mese per mese o con impegni di pochi mesi — e il deposito cauzionale è contenuto, in genere equivalente a uno o due mesi di canone. Per una società estera appena costituita in Italia, o in attesa di completare l'iscrizione al Registro delle Imprese, è spesso l'unica opzione praticabile nel breve termine, perché gli operatori di uffici arredati richiedono documentazione minima: un documento d'identità, i dati della società (anche se la costituzione è recente) e il pagamento anticipato. ## L'accordo di ufficio gestito (managed office) Qui il rapporto si fa più strutturato, pur restando più flessibile di un contratto di locazione classico. L'operatore gestisce lo spazio per conto del cliente, personalizzandolo secondo le esigenze aziendali, ma l'impegno contrattuale è generalmente di uno o tre anni. Il deposito cauzionale sale di conseguenza, spesso a tre mesi di canone, e la documentazione richiesta si avvicina a quella di una locazione tradizionale: visura camerale, bilanci recenti, talvolta una fideiussione bancaria a garanzia. ## Il contratto di locazione tradizionale È l'impegno più lungo e formale: tipicamente sei più sei anni per uso commerciale, con clausole di recesso anticipato da negoziare attentamente. Il deposito cauzionale può arrivare a sei mesi di canone, e la due diligence richiesta è completa — bilanci certificati, referenze bancarie, spesso una garanzia della casa madre per le filiali straniere. Il trattamento fiscale (IVA, imposta di registro) va verificato con un consulente locale, poiché le regole cambiano a seconda della natura del locatore e della durata del contratto.
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Il mercato degli uffici di Milano spiegato per un'azienda che non ha mai affittato qui prima d'ora: gli operatori e i broker, chi paga chi, i tre percorsi d'ingresso e quanto tempo richiede ciascuno. SquareFoot sta aggiungendo operatori di Milano in questo momento; gli annunci in tempo reale per Milano appariranno nella pagina dei mercati man mano che vengono raccolti.
