SquareFoot vs LoopNet: Listings Site or Tenant Broker for Office Space? [2026]
September 19, 2026 | by Michael Monday
Short answer: LoopNet is a listings marketplace, owned by CoStar, where landlords and their brokers advertise commercial space for lease and sale. SquareFoot is an office-space marketplace built for tenants, closer to Zillow than to LoopNet: live listings with per-desk prices, and a match to the right tenant broker or operator who tours the space with you and negotiates the lease at no cost to you. A small business searching for office space in New York should use LoopNet to see the market and a tenant broker to lease in it, because on LoopNet everyone you contact works for the landlord.
What each one is
LoopNet
SquareFoot
What it is
Advertising marketplace for commercial real estate
Tenant broker plus a live marketplace for flexible and serviced offices (flex.squarefoot.com)
Who lists there
Landlords and listing brokers, who pay to advertise
Operators and landlords supply inventory; SquareFoot’s team verifies availability
Who you talk to
The landlord’s broker
Your broker
Pricing
Often “call for pricing” on direct leases; quoted per square foot per year
Asking prices per desk per month on serviced space; direct-lease pricing through your broker
Cost to you
Free to browse
Free. The landlord or operator pays the commission
Coverage
National, all property types, heavy on conventional leases and sales
Office only: serviced, coworking, subleases, direct leases and medical space in about 20 markets
Negotiation and lease review
None
Included
The difference that matters: who works for whom
Every listing on LoopNet is placed by someone paid to lease that space at the best terms for the owner. That is legitimate, and it is why LoopNet is a good place to learn what a neighborhood asks. It is a poor place to negotiate from, because the person answering your inquiry represents the other side. A tenant-representation broker is paid by the landlord too, through a commission split that is standard in commercial real estate, but has a fiduciary duty to the tenant. The economics are the reason the service is free: the commission exists whether or not you have representation, so the only question is whether someone on your side collects it.
Breadth: the largest advertised inventory of conventional office, retail and industrial space in the country.
Sales and long direct leases, which SquareFoot’s marketplace does not cover.
Markets outside SquareFoot’s footprint.
SquareFoot
Pricing you can see: New York serviced offices with a published per-desk rate ran a $700 median in September 2026, with the middle of the market between $525 and $937. Advertised direct leases quote in dollars per square foot per year and often not at all.
Flexible and serviced space, subleases and month-to-month offices, which are thin and poorly labeled on general marketplaces.
Medical, dental, therapy and med spa space, where the question of whether clinical use is even permitted has to be checked building by building.
The work after the search: tours booked with operators, terms negotiated, the lease reviewed.
A sensible way to use both
Spend twenty minutes on LoopNet to see what your target neighborhoods are asking for direct leases and how much conventional inventory exists at your size.
Bring both lists to a tenant broker. If a LoopNet listing is the right space, your broker can represent you on it; listing brokers expect it and the landlord pays either way.
Common questions
Can SquareFoot show me a space I found on LoopNet? Yes. Any advertised space can be toured and negotiated with tenant representation.
Is LoopNet free? Browsing is free; landlords and brokers pay to list. Some listings sit behind a paid tier for professionals.
Why do so many LoopNet listings say “call for pricing”? Direct-lease pricing is negotiated and landlords prefer not to anchor it publicly. Serviced-office operators publish per-desk rates, which is why that part of the market is transparent on flex.squarefoot.com.
Does SquareFoot list on LoopNet? SquareFoot represents tenants and does not advertise landlord listings.
Market figures are asking rates from operators on flex.squarefoot.com as of September 2026 and change monthly.
SquareFoot is a new kind of commercial real estate company. Our easy-to-use technology and responsive team of real estate professionals delivers the most transparent, flexible experience in the market. Get in touch to start your search today.
Il semble qu'aucun extrait à traduire ne m'ait été fourni — seule une description du contenu attendu (les quartiers d'affaires parisiens, les opérateurs qui s'y installent, le nombre de centres flexibles référencés par SquareFoot dans chaque quartier, et le prix de départ publié le cas échéant) figure dans votre message. Merci de me transmettre le texte source réel (avec ses balises HTML, ses éventuels scripts, chiffres, montants, symboles ‡, etc.) afin que je puisse procéder à la traduction en français conformément aux règles indiquées.
# Ce que vous signez réellement pour un bureau à Paris : la convention d'occupation flexible, le contrat de bureau géré et le bail classique Lorsqu'une entreprise étrangère s'installe à Paris, la question n'est pas seulement de trouver les bons mètres carrés dans le bon arrondissement. C'est aussi, et surtout, de comprendre ce que l'on signe réellement — car les trois grandes familles de contrats (la convention flexible, le contrat de bureau géré, et le bail commercial classique) n'engagent pas du tout de la même manière, n'exigent pas les mêmes dépôts de garantie, et n'ont pas les mêmes conséquences fiscales ou administratives pour une société qui n'a pas encore d'existence juridique établie en France. ## La convention d'occupation flexible (flex / coworking) C'est l'option la plus simple sur le plan juridique, et souvent la première porte d'entrée pour une entreprise étrangère sans structure française consolidée. - **Durée** : généralement de 1 à 12 mois, renouvelable tacitement ou non selon l'opérateur.
- **Dépôt de garantie** : souvent limité à 1 à 3 mois de redevance, parfois remplacé par une simple caution bancaire ou un prélèvement par carte.
- **Nature juridique** : il ne s'agit pas d'un bail commercial au sens du Code de commerce, mais d'une convention de mise à disposition de locaux meublés et équipés — ce qui exclut la plupart des protections (et contraintes) du statut des baux commerciaux.
- **Facturation** : tout compris (charges, internet, ménage, accès aux espaces communs), ce qui simplifie considérablement la comptabilité d'une filiale qui démarre. ## Le contrat de bureau géré (managed office) Intermédiaire entre le flex pur et le bail classique, ce format convient aux équipes de 10 à 100 personnes qui veulent un espace dédié et personnalisable sans les lourdeurs d'un bail commercial. - **Durée** : typiquement 1 à 3 ans.
- **Dépôt de garantie** : généralement 2 à 3 mois, parfois sous forme de garantie bancaire pour les sociétés étrangères sans historique bancaire français.
- **Nature juridique** : contrat de prestation de services, pas un bail — l'opérateur reste responsable de l'aménagement, de la maintenance et souvent du mobilier.
- **Fiscalité** : la TVA s'applique sur l'ensemble de la prestation (20 % en règle générale), ce qui diffère du traitement d'un loyer de bail commercial classique. ## Le bail commercial classique Le format le plus engageant, mais aussi celui qui offre le plus de stabilité et de droits au locataire — notamment le droit au renouvellement et l'indemnité d'éviction. - **Durée** : le fameux bail « 3-6-9 », soit 9 ans avec faculté de résiliation triennale par le locataire.
- **Dépôt de garantie** : habituellement 3 à 6 mois de loyer hors charges, parfois exigé en totalité à la signature pour une entité étrangère sans garant établi en France.
- **Garant** : une société mère étrangère doit souvent fournir une caution solidaire, voire une garantie bancaire à première demande (GAPD), les bailleurs parisiens étant prudents vis-à-vis des entités sans bilan français.
- **Formalités** : état des lieux d'entrée obligatoire, dépôt du bail enregistré, et souvent nécessité d'un numéro SIRET ou d'une immatriculation au RCS avant signature — un point de blocage fréquent pour une structure en cours de création.
- **Charges et taxes** : la taxe foncière, la taxe sur les bureaux en Île-de-France et les charges de copropriété sont généralement refacturées au locataire en plus du loyer, ce qui doit être anticipé dans le budget total d'occupation. ## Ce qu'il faut retenir pour une entreprise étrangère Le choix ne se résume pas à une question de prix au mètre carré : il s'agit d'arbitrer entre flexibilité immédiate (flex), confort opérationnel sans les contraintes du bail (bureau géré), et sécurité juridique à long terme (bail classique) — tout en tenant compte des documents qu'une filiale française naissante peut réellement produire à la signature. SquareFoot et des experts comme Michael Monday accompagnent précisément ce type d'arbitrage, en croisant les contraintes juridiques françaises avec la réalité opérationnelle d'une implantation internationale.
Le marché des bureaux parisien expliqué pour une entreprise qui n'a jamais loué ici auparavant : les opérateurs et les courtiers, qui paie qui, les trois voies d'accès et la durée de chacune. SquareFoot recense 123 centres de bureaux flexibles à Paris auprès de 3 opérateurs, données collectées en octobre 2026 à partir des pages publiées par les opérateurs eux-mêmes.
